(满2年二手房免增值税满2年二手房免增值税吗)深圳楼市新政:普通二手房住宅满两年免征增值税,这对深圳二手房市场有何影响?

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深圳楼市新政:普通二手房住宅满两年免征增值税,这对深圳二手房市场有何影响?

今天,深圳楼市迎来了一个大消息,就是4年没有调整的豪宅税终于改革了。

从11月11日起,144m²以下的住宅终于不用再收豪宅税了。

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那么这次新政对于深圳楼市有哪些影响?

1.二手房开始活跃。

深圳自从15年之后,开启了各项调控,导致二手市场一直被压抑住。别的不说,就这个豪宅税。

以福田为例子,随便买个小户型的房子就得超过470万的房子,但面积却还不到100平方,就得多交30-40万的税,作为刚需客户来说,明显承担不起。

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想不超过这条线,逃税的话,又得增加首付比例,着实让人头疼。

因此,这次取消豪宅税的价格,会让沉默已久的二手房,再度迎来春天。

2.解决新房供不应求的局面。

过去深圳的新房和二手房的比例,基本是2:3,新房占据的比例还是很高。

但从16年后,二手房被政策压抑住后,大部份忍都跑去购买新房,导致新房和二手房的比例为1:4。

一般情况下,一个城市的新房和二手房的比例不足1:1的话,那意味着城市发展的速度开始变慢,住宅这种单一产品就有供过于求的风险。

3.降税的背后,是为了吸引更多的人才。

自从今年,深圳成为自贸区之后,对于人才的需求更加大。

那么这些人才来到深圳,想让他留在这里卖命,那肯定得解决住的问题。但深圳新房的供应量我们都知道,僧多肉少。

因此,最好的方法就是让他们去购买二手房,那么减税就不可避免了。

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具体的政策:深圳市税务局工作人员确认,从2019年11月11日起,普通住宅的标准不再有价格的规定,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子均为为普通住宅。这意味着满两年的二手房或可免征增值税。这只是税收的减免,改变不了深圳房价的走势,房价一般看3点,第1个是金融政策,第2个是人口净流入、房产政策。

1、金融政策

金融政策主要包括二个方面:首付比例、房贷利率。

10月8号LPR商业贷款利率正式实行,全国各地商业房贷利率相比于新政前后基本没有变化,少部分城市发生了较大的变化,深圳未发生大的变化。

另外深圳的首付比例未变化。

2、人口净流入

从2010年到2018年深圳是全国主要城市常住人口增幅最高的城市,所以深圳的房价过去全国增长最快的,深圳是4个一线城市中房价最高的城市,人口净流入是深圳房价具备了房价坚挺基础。

3、房产政策

在房住不抄的全国政策下,各地都实行了限购限贷,深圳也不例外,在不放开限购的基础上,深圳的房价是不会发生大的变化。

综上所述,普通住宅的认定只是说把之前的豪宅的税率降低了而已,能够促进二手房的交易,但是促进作用不大,对房价的起不了多大的推动作用,如果深圳放开限购,那深圳的房价还可能会出现快速增长,只要限购政策不动摇,深圳的房价是不会起太多的波澜,只会稳步的上升,不会快速增长。

我认为深圳取消144平以下的豪宅税,对深圳二手房市场影响不大,但是对刚需影响非常的大。

从2019年11月11日起,深圳容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅,满两年可免征增值税。

原豪宅税征收标准:

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我2014年在深圳买房的时候,豪宅税是按建筑面积算的,建筑面积小于90平就不收豪宅税。后来2015年房价大涨,政府就把豪宅税改为按成交价算,这么一来只要在深圳买房基本都得交豪宅税,因为深圳的房子总价那时无论哪个区基本都达到了豪宅税的标准。我相信这几年深圳市政府肯定征收了不少豪宅税。

比如2016年我有个同事在我家附近的小区买了个70多平的小两房,总价300多万,他就被交了豪宅税,多交好几大万的税。

现在深圳又改了政策,把豪宅税标准提高了,这样一来很多刚需的房子基本都不用交豪宅税了,这么改,让购房者少交了几十万的税。我相信接下来,深圳二手房成交量会明显增加,因为刚需购房者购房成本降低了,这就相当于房价降了,很多刚需者原来观望,这个时候都会想着买了。

那么这会不会导致房价上涨呢?我认为不会,因为目前很多房子挂牌卖了一年都卖不出去,难得现在有人愿意买,他们能按现在的市场价尽快卖出去都不错了。

晚了,就不一定卖得出去了,因为这个政策只是制激了刚需盘,对于炒房客没有什么用,现在大家都认识到未来房价就算不下跌也难以再上涨,目前阶段都是卖掉,而不是买进房子。

深圳楼市新政:普通二手房住宅满两年免征增值税,这对深圳二手房市场有何影响?冷眼首先抛结论:二手房市场迎来重大的利好,购房者成本大幅下降。

一、深圳此次免税门槛降低很多,影响范围广,大量二手房受益。

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深圳此次减免的增值税被很多媒体称为豪宅税,其实无论是增值税还是豪宅税,都是不准确的,准确的说法应该是二手房税,因为深圳前期计税门槛非常低,基本上深圳大部分房子都要交这个税。

上图就是前期政策计税门槛,大部分区域200万-300万以上的房源就要计税了。大家要清楚这是在房价全国第一高的深圳、平均房价七八万的深圳,200万-300万的计税门槛,意味着大部分房子都要交税。

现在公布深圳新的计税门槛又改成以面积计算,144平米以下,容积率高于1.0不计税,这计税门槛和之前政策相比,提升幅度是惊人的,这意味着大量房子不需要交税了。

二、增值税是房产的主要税种,减免金额大,对房价影响大。

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增值税一直是房产最重要的税种,费率非常高,普通的房子需要缴纳20万-30万的税。

比如南山区125平米的房子市场价是1200万,原价600万,按照南山区高于490万以上的房子,满2年,那原来缴纳税就是600/1.05*0.05=28.57万。按照新的144平米以下满两年免征增值税,就可以免征28万增值税。

增值税的减免,等于大部分二手房价格降低20万-30万,当然这部分价格房东肯定不会全部吐出来,肯定会提价。

三、二手房市场迎来重大利好,市场将迎来成交高峰。

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综上所述:此次深圳的税费减免范围大、减免金额大,影响大量二手房,肯定会对二手房起到刺激作用。但最终的结果还要看房东和购房者博弈的结果,如果房东肯大量让利,成交量肯定会上涨的,如果不愿意依然会处于有价无市的局面。


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